Хотел донести одну простую мысль о том, как сократить переплату по ипотеке вдвое.
«Секретный» способ сократить переплату
Вот цитата с ипотечного калькулятора Яндекса. Для простоты понимания цифры округляем: 10 млн. рублей на 15 лет под 10%.
В первом случае переплата за 15 лет составит 15 млн ₽, во втором — 8 млн ₽.
Вариант 1. У вас есть 1 млн рублей — 10% первоначальный взнос. Вы купили 3-комнатную квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом в 10 млн ₽ под 10% годовых на 15 лет. Переплата составит: 15 млн за 15 лет.
Вариант 2. У вас есть тот же 1 млн рублей. Вы покупаете однушку попроще, взяв в кредит 4 млн ₽ под 10% на 5 лет. Переплата в данном случае: 2 млн ₽.
Через 5 лет вы продаёте однушку и покупаете трёшку за 11 млн ₽, воспользовавшись ипотекой в размере 6 млн ₽ на 10 лет под те же 10%. Переплата в данном случае: 6 млн.
За счёт чего в 2 раза сокращается переплата
Никакой магии. В первом случае вы платите за пользование 15 лет всеми десятью миллионами.
Во втором бьёте сумму и срок на 2 этапа.
Первый этап - 5 лет платите за пользование 4 миллионами. За 6 оставшихся в это время не платите.
Второй этап - вы платите за пользование 6 миллионами в течении 10 лет. И не платите за пользование 4 миллионами за 5 лет.
На каждом этапе срок и заёмная сумма меньше. За счёт этого и переплата меньше.
Почему с домом проще, чем с квартирой
Дом можно запланировать и строить в 2-3 этапа. Это отдельная инженерная задача, которую я описал в статье про поэтапное строительство дома.
С квартирой так не выйдет. Чтобы увеличить площадь её в любом случае придётся продавать и покупать новую. А там вмешиваются налоги и цены на квартиры, которые могут меняться. И скорее всего новая ипотека.
Как построить дом вообще не платя проценты?
Чем больше вы дробите на части время приобретения жилья, тем меньше переплата.
Чтобы подтолкнуть ваши мозги в сторону ещё большего понимания приведу гипотетический пример.
Предположим что вы строите самостоятельно. Вы упростили и сократили всё, что могли.
Расчётная стоимость вашего дома готового для проживания 30 000 за метр квадратный. Хотя это на грани, если быть реалистом. Вот тут я рассчитывал стоимость квадратного метра жилья.
Так же возьмём средний платёж по ипотеке 30 000 рублей в месяц.
Гипотетически предположим, что эти деньги вы не несёте в банк, а складываете в кубышку. Каждый год в ней будет появляться сумма 360 000 рублей. Это хорошая комната в 12 м2.
Если каждый месяц относить 30 000 рублей не в банк, а на стройку, то раз в год вы будете получать по 1 комнате площадью 12 м2.
Понятно, что надо ещё время на стройку. Понятно, что решений на сегодня вот так просто достраивать свой дом почти нет. И главное — дисциплина. Вряд ли человек сможет с тем же рвением откладывать себе как он относит банкирам.
Но просто чтобы было понимание — через 5 лет вы получите 60м2, а через 10 лет 120 м2 жилой площади.
Кому кажется что это тоже самое, что ипотека приведу ряд важных отличий:
- 30 тысяч в месяц для семьи это не одно и тоже что 40-50 тысяч рублей
- не иметь 10 лет стресса от мысли "25 числа мне нужно заплатить ипотеку" — это свобода, которая влияет на ваши решения о работе, семье и жизни вообще
- всё, что вы отнесли на стройку всегда ваше и нет страха всё потерять. Не забывайте - квартира до окончания выплат по ипотеке принадлежит банку. Это не афишируется и поэтому кажется что это не серьёзная проблема. Но вы не железный и на расстоянии в 10 лет происходит туча событий. По теории вероятности, 1-2 из них будут крайне важные события масштаба всей жизни. И кто знает как повернётся. В случае с домом вы не на 100% защищены, но и степень вашей "оголённости" намного меньше.
Как достраивать дом
Конечно достраивать каждый год по 1 комнате — это незаурядная задачка. Что можно сделать чтобы такое стало реальностью. Хотя бы в какой-то доле:
Закончить коробку и отделывать помещения поэтапно
Коробка дома — это самая дешёвая часть строительства. Отделка и коммуникации — это львиная доля. Построить коробку и жить в одной-двух комнатах постоянно вводя в строй другие — тоже вариант.
Проект должен предусматривать два этапа стройки
Есть проекты, которые бьются если не на 3-4 этапа, то на 2 точно. При этом после первого этапа вы сможете жить и ничего не переделывать в жилой части дома.
Если всё-таки берёте ипотеку
Конечно ипотека проще. Да и все так делают.
Но зачастую "все так делают" не равно "правильный путь".
Если вам кажется, что платить ипотеку по 40-50 000 рублей в месяц проще чем крутить-вертеть со строительством - welcome, как говориться. Каждому своё.
Я всё-таки надеюсь, что эта статья зародит в вас ростки правильного решения вопроса с жильём.
Ошибки ипотечников
10 минут ценнейшего опыта. Такую информацию можно получить только от практика. Оцените:
Ну и напоследок — шедевральные 30 секунд об ипотеке на квартиру в многоэтажке. Обратите внимание на детали.